Nelle compravendite immobiliari si sente spesso parlare della distinzione fra metri quadrati commerciali e calpestabili.

Qual è la misurazione giusta da adottare?

La misura commerciale è solo un modo per cercare di truffare l’acquirente? La risposta è no.

La questione.

Quasi in tutti i comuni d’Italia si fa uso del calcolo della superficie commerciale mentre solamente in poche città

si ricorre al calcolo della superficie calpestabile dell’ immobile per determinare la misurazione dello stesso.

Per chi voglia farsi un idea di tipo tecnico, le informazioni principali si possono ricavare facendo riferimento ai criteri stabiliti

dalla norma UNI 10750 del 2005 sostituita dalla norma UNI EN 15733 e dal DPR n. 138 del 1998 (allegato C)

che determina la superficie catastale di un immobile.

Il problema non sta dunque nel trovare un criterio unico nel calcolare i metri quadri di un immobile, perché questo c’è già.

Ma il proposito di questo articolo non è certo quello di andare nel tecnico ma di capire che il vero problema

rimane il modo fantasioso e assolutamente soggettivo di alcuni proprietari supportati da agenti immobiliari compiacenti

di calcolare i mq di un immobile pere gonfiare i prezzi dello stesso.

Malcostume Italiano

La vera controversia del mercato immobiliare è invece un’altra: c’è un malcostume tutto italiano in cui, sia il proprietario
che il cattivo agente immobiliare, stilano le misure dell’immobile in modo fantasioso.

Per esempio, molti bilocali in Italia hanno una superficie in realtà di 30-40 metri quadrati:
questa misura molto spesso non corrisponde a quello che si può trovare nelle pubblicità delle agenzie immobiliari, che invece
propinano superfici di oltre 50 metri quadrati.

Sotto questo atteggiamento si denota la voglia di tirare il prezzo al massimo, cercando di gonfiare le misure anche di pochi
metri quadrati, per ottenere un profitto maggiore.

Come deve agire l’agente immobiliare?

Il vero agente immobiliare deve invece provvedere a misurare lui stesso l’immobile, in modo preciso e reale, anche se già in
possesso di un verbale dotato di misurazioni.

L’agente si gioca la sua professionalità, non può lasciare nulla al caso e deve minimizzare il rischio di trovarsi di fronte
un venditore fraudolento, che cerca di guadagnare mentendo sulla metratura.

La stoffa del vero agente immobiliare, che lo distingue da quelli mediocri, si riconosce in questi dettagli che diventano
fondamentali nella compravendita di un immobile: dalla sua precisione e dedizione dipenderà il suo futuro professionale.

Non bisogna seguire gli esempi degli altri cosiddetti “Agenti Ammobiliati” (come li chiamo io), che molto spesso

lavorano con superficialità, senza l’applicazione necessaria per curare veramente gli interessi degli acquirenti e dei venditori.

Il vero segreto di un ottimo agente è guardare alla qualità, puntare ad un lavoro minuzioso, che curi tutti i piccoli
particolari; puntare invece alla quantità, come fanno la maggior parte degli agenti, può comportare non solo errori tecnici,
portando quindi problemi anche economici, ma anche una perdita di clientela.

Consigli per il venditore

Il venditore deve stare dunque attento a non tirare troppo la corda riguardo ai metri quadrati commerciali, poiché
il cliente potrebbe contestare ufficialmente, rischiando di aprire così controversie legali complicate e dispendiose.

Durante la formulazione della proposta è molto importante stabilire che la vendita è fatta “a corpo” e non “a misura”:
quando si compra un bene immobile, che sia una casa o un edificio commerciale, si paga l’intera unità, tutta la struttura,
compresi i muri, i balconi, le finestre e le scale.
Quindi i metri quadrati proposti devono essere quelli dell’intero immobile, quelli commerciali quindi.

Sta al venditore prima di tutto ricavare le giuste misure, seguendo le apposite normative, oppure correggerle se in passato
sono state prese male: la sincerità e la lealtà, in una compravendita immobiliare, sono un punto a favore di tutte le parti.

Consigli per l’acquirente

Ci sono stati casi in cui venditori “furbi” proponevano i metri quadrati commerciali come calpestabili: questo perché
il valore al metro quadrato del calpestabile è ovviamente maggiore.

La miglior cosa che può fare un acquirente è innanzitutto incaricare un agente immobiliare serio e affidabile, in secondo
luogo può egli stesso misurare la superficie calpestabile dell’immobile e da questa ricavare la superficie commerciale
grazie ai criteri ufficiali.

La legge non ammette ignoranza e l’acquirente (se non vuole farsi fregare) ha l’obbligo morale di informarsi riguardo

tutti gli aspetti che una trattativa immobiliare comporta:
conoscere la differenza e l’uso della misurazione in metri quadrati commerciali e calpestabili, permette non solo
di evitare trattative scorrette, ma anche di scongiurare incomprensioni con il venditore e con
l’agente che penalizzano l’intera operazione.

Tutti e tre i ruoli sono importanti: i dettagli tecnici, anche se a volte difficili, possono essere comunque risolti;

la cosa fondamentale invece è che l’atteggiamento di tutte le parti eviti il molto comune pressappochismo odierno,
ma punti sulla franchezza e sull’onestà.
P.s Qui ho affrontato solo alcune tematiche relative alle modalità di calcolo dei mq di un immobile , ma prometto di

tornare presto sull’ argomento . Se proprio non vuoi aspettare e vuoi approfondire l’ argomento ti lascio un video qui sotto: