Contratto di affitto: la guida completa alle regole generali

Affittare casa può sembrare semplice: si trova l’inquilino, si firma un contratto e si inizia a incassare l’affitto. Ma chi ha esperienza nel settore sa bene che non è sempre così lineare. Ci sono leggi da rispettare, clausole da inserire, obblighi per entrambe le parti e tante sfumature che possono fare la differenza tra un affitto sereno e una situazione problematica.

Per questo è fondamentale conoscere le regole generali di un contratto di affitto. Questa guida approfondisce tutto ciò che c’è da sapere: dalle diverse tipologie di contratti agli obblighi di locatore e conduttore, fino ai dettagli su deposito cauzionale, registrazione e risoluzione anticipata.

Una conoscenza approfondita di questi aspetti non solo evita problemi legali e controversie, ma permette anche di gestire un affitto in modo professionale e senza intoppi.


Cos’è un contratto di affitto e perché è essenziale

Il contratto di locazione è l’accordo legale tra il proprietario dell’immobile (locatore) e l’inquilino (conduttore), attraverso il quale il primo concede l’uso dell’immobile al secondo in cambio di un pagamento periodico, ovvero il canone d’affitto.

Questo documento stabilisce le regole di base della locazione, i diritti e doveri di entrambe le parti e le condizioni economiche dell’accordo.

Affittare senza un contratto scritto è altamente sconsigliato perché, in caso di problemi, è difficile dimostrare gli accordi presi verbalmente. Se, ad esempio, l’inquilino smette di pagare o causa danni alla casa, il proprietario si ritrova in una posizione molto debole dal punto di vista legale.

Un contratto ben fatto non solo garantisce protezione legale, ma offre anche maggiore serenità a entrambe le parti.


Tipologie di contratti di locazione in Italia

In Italia esistono diverse tipologie di contratti di affitto, ognuna con caratteristiche e vantaggi differenti. Conoscere queste varianti aiuta a scegliere quella più adatta alle proprie esigenze.

Contratto di locazione a canone libero (4+4)

  • Durata minima di 4 anni, rinnovabili automaticamente per altri 4.
  • Il canone è stabilito liberamente tra le parti.
  • Il locatore può recedere solo alla scadenza del primo periodo con un preavviso di almeno 6 mesi.
  • Ideale per chi cerca stabilità a lungo termine.

Contratto a canone concordato (3+2)

  • Durata minima di 3 anni, con rinnovo automatico di altri 2.
  • Il canone è stabilito sulla base di parametri locali definiti da accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini.
  • Il locatore gode di agevolazioni fiscali importanti.
  • Consigliato per chi vuole un affitto regolamentato e vantaggi fiscali.

Contratto di locazione transitorio (da 1 a 18 mesi)

  • Pensato per esigenze temporanee, come trasferimenti di lavoro o periodi di studio.
  • Non può superare i 18 mesi e non è rinnovabile automaticamente.
  • Richiede una motivazione documentata alla base della transitorietà.

Contratto per studenti universitari (6-36 mesi)

  • Rivolto a studenti fuori sede iscritti a un corso di laurea.
  • La durata può variare da 6 a 36 mesi.
  • Il canone deve rispettare i parametri degli accordi territoriali della città universitaria.

Scegliere il contratto giusto è essenziale per evitare problemi futuri e per assicurarsi che la locazione risponda alle reali necessità delle parti coinvolte.


Diritti e doveri di locatori e inquilini

Ogni contratto stabilisce precisi obblighi per entrambe le parti. Conoscerli aiuta a prevenire malintesi e a gestire l’affitto con maggiore sicurezza.

Obblighi del proprietario (locatore)

  • Consegnare l’immobile in buono stato e idoneo all’uso abitativo.
  • Registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma.
  • Garantire la manutenzione straordinaria (ad esempio impianti, tetto, struttura dell’edificio).

Obblighi dell’inquilino (conduttore)

  • Pagare il canone e le spese accessorie nei tempi previsti.
  • Usare l’immobile secondo quanto stabilito nel contratto.
  • Occuparsi della manutenzione ordinaria (piccole riparazioni, pulizia, sostituzione di lampadine o filtri).

Se l’inquilino non paga il canone per più di 20 giorni, il proprietario può avviare una procedura di sfratto per morosità.


Deposito cauzionale e spese extra

Il deposito cauzionale è una somma che l’inquilino versa al proprietario al momento della firma del contratto come garanzia per eventuali danni o mancati pagamenti. Solitamente corrisponde a due o tre mensilità di affitto e deve essere restituito al termine della locazione, salvo trattenute giustificate.

Le spese condominiali devono essere ripartite correttamente:

  • Le spese ordinarie (manutenzione ascensore, pulizia scale, giardinaggio) spettano all’inquilino.
  • Le spese straordinarie (rifacimento tetto, sostituzione caldaia centralizzata) sono a carico del proprietario.

Registrazione del contratto: obbligatoria o facoltativa?

La legge impone la registrazione del contratto entro 30 giorni dalla firma presso l’Agenzia delle Entrate, con pagamento dell’imposta di registro, salvo scelta della cedolare secca.

Se il contratto non viene registrato, il rischio è quello di incorrere in sanzioni e nella nullità dello stesso, con conseguenti problemi legali.


Disdetta e recesso anticipato

Il contratto può essere interrotto prima della scadenza in alcuni casi:

  • Il proprietario può dare disdetta solo alla scadenza dei primi 4 anni nel contratto libero o dei 3 anni in quello a canone concordato, sempre con preavviso di 6 mesi.
  • L’inquilino può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi, salvo diverse disposizioni contrattuali.

Cosa succede se l’inquilino non paga l’affitto?

Se l’inquilino non paga, il locatore può:

  1. Inviare un sollecito di pagamento.
  2. Se il mancato pagamento supera 20 giorni, avviare la procedura di sfratto.
  3. Rivolgersi al tribunale per ottenere un’ordinanza di sfratto esecutivo.

Una volta ottenuto lo sfratto, i tempi per il rilascio dell’immobile possono variare, soprattutto in base alle tempistiche dei tribunali e delle politiche locali.


Affitti brevi e locazioni turistiche

Negli ultimi anni, gli affitti brevi tramite piattaforme come Airbnb sono esplosi. Tuttavia, ci sono regole da rispettare, tra cui:

  • Registrazione obbligatoria in alcune città.
  • Dichiarazione dei redditi per evitare sanzioni fiscali.
  • Applicazione della cedolare secca al 21% se si sceglie questa opzione fiscale.

Alcuni Comuni stanno imponendo restrizioni sugli affitti brevi per tutelare il mercato delle locazioni a lungo termine, quindi è sempre bene informarsi sulle normative locali.


Ora puoi iniziare la locazione in modo sicuro!

Un contratto di affitto ben scritto e rispettoso delle normative è la chiave per evitare problemi e gestire la locazione con tranquillità. Conoscere i propri diritti e doveri permette di evitare spiacevoli sorprese e di affrontare con maggiore sicurezza ogni aspetto della locazione.